Décarboner un bâtiment tertiaire : combien ça coûte ? Quel ROI ?

L’expertise E&F Consulting au service de la décarbonation des bâtiments tertiaires

La décarbonation d’un bâtiment tertiaire consiste à réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre (GES) liées à toutes les phases de vie du bâtiment : construction, exploitation, rénovation et fin de vie.

L’objectif est double :

• Répondre aux enjeux climatiques en contribuant à la neutralité carbone visée par la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) d’ici 2050.
• Améliorer l’efficacité énergétique, diminuer la dépendance aux énergies fossiles, et valoriser l’image environnementale des entreprises.

Principaux leviers :

• Suppression ou réduction des énergies fossiles (gaz, fioul)
• Amélioration de l’efficacité énergétique (CVC, éclairage, régulation)
• Intégration de matériaux à faible empreinte carbone
• Optimisation de l’usage et des comportements des occupants

Chez E&F Consulting, nous sommes convaincus que la transition énergétique des bâtiments tertiaires n’est pas seulement une obligation réglementaire : c’est une opportunité stratégique pour chaque organisation. Nous accompagnons nos clients — entreprises, collectivités, foncières — dans la décarbonation globale de leurs actifs immobiliers, avec une approche à la fois technique, économique et opérationnelle.

Notre expertise couvre l’ensemble du cycle de vie du bâtiment : diagnostics énergétiques et carbone, audits réglementaires, conception de plans de décarbonation, intégration de GTB intelligentes, substitution des énergies fossiles, matériaux bas carbone, etc. Grâce à notre parfaite maîtrise du décret tertiaire, des normes environnementales (RE2020, SNBC) et des dispositifs d’aides (CEE, Fonds Chaleur, ADEME), nous garantissons des résultats concrets et mesurables, à la hauteur des enjeux climatiques et financiers.

Notre mission : transformer vos bâtiments en leviers de performance durable, et faire de la neutralité carbone un atout pour votre image, votre conformité et votre compétitivité.

Qu’est-ce que le dispositif Éco-Énergie Tertiaire ?

Le décret tertiaire – ou dispositif Éco-Énergie Tertiaire – est une obligation réglementaire issue de la loi ELAN de 2018. Il impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leurs consommations d’énergie finale :

• –40 % d’ici 2030
• –50 % d’ici 2040
• –60 % d’ici 2050

Cette obligation concerne propriétaires comme locataires et s’applique aux bâtiments à usage administratif, commercial, logistique, éducatif, de santé, etc.

Chaque année, les données doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME.

Pour être en conformité, la décarbonation énergétique devient une démarche stratégique incontournable.

Quelles sont les stratégies les plus efficaces pour décarboner un bâtiment tertiaire ?

1. Sobriété énergétique

Il s’agit de réduire les besoins énergétiques à la source en agissant sur :

• Les usages réels (heures d’occupation, taux d’occupation)
• Le comportement des usagers
• L’extinction automatique de l’éclairage ou du chauffage dans les zones inoccupées

Exemple : réguler les températures à 19°C en hiver, 26°C en été, ou couper l’éclairage des couloirs la nuit.

2. Efficacité énergétique

Objectif : faire mieux avec moins d’énergie grâce à :

• Des équipements performants : PAC, éclairage LED, variateurs de vitesse, moteurs IE4
• La régulation intelligente des systèmes (GTB de niveau 2 ou 3)
• L’amélioration de l’enveloppe thermique (isolation, étanchéité à l’air, occultants)

Un audit énergétique permet de hiérarchiser ces actions selon leur retour sur investissement (ROI).

3. Intégration d’énergies bas carbone

Décarboner un bâtiment passe aussi par le remplacement des sources fossiles :

• Chaudières gaz → pompes à chaleur ou réseaux de chaleur renouvelables
• Intégration de panneaux photovoltaïques pour l’autoconsommation
• Achat d’électricité verte ou de biogaz certifié

Quelle est l’empreinte carbone d’un bâtiment tertiaire ?

En moyenne, un bâtiment tertiaire en France émet :

• 1 000 à 1 500 kgCO₂e/m² sur son cycle de vie total
• Dont 70 à 80 % liés à la phase d’exploitation

La réglementation RE2020, applicable aux bâtiments neufs, fixe un seuil maximal de 1 050 kgCO₂e/m² d’ici 2031 (pour les bureaux et enseignement).

C’est pourquoi les bâtiments existants doivent aussi être progressivement rénovés pour :

• Réduire les consommations
• Substituer les énergies fossiles
• Favoriser les matériaux bas carbone

Combien coûte la décarbonation d’un bâtiment tertiaire ?

Les coûts dépendent de plusieurs facteurs :

• Taille du bâtiment (en m²)
• État initial des équipements et de l’enveloppe
• Stratégie retenue (rénovation partielle, GTB, photovoltaïque…)

Estimations indicatives (hors subventions) :

Bon à savoir : ces travaux sont éligibles à des aides financières (CEE, Fonds Chaleur, subventions locales).

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