Le décret tertiaire

Face à l’urgence climatique et à un cadre réglementaire de plus en plus exigeant, le décret tertiaire impose une transformation profonde et progressive des usages énergétiques des bâtiments de plus de 1 000 m². Réduction des consommations, déclaration annuelle sur OPERAT, justification des plans d’action, maîtrise des risques réglementaires… cette démarche peut rapidement devenir complexe sans accompagnement expert.

Chez E&F Consulting, nous accompagnons nos clients à chaque étape de leur mise en conformité, en transformant cette contrainte légale en opportunité de performance durable. Grâce à une approche globale, structurée et personnalisée, nous assurons l’audit, la stratégie, la déclaration réglementaire et le suivi des résultats sur le long terme.

Notre valeur ajoutée ?

Vue en contre-plongée de bâtiments tertiaires en verre illustrant le décret tertiaire et la réduction des consommations énergétiques

Une expertise réglementaire pointue, une parfaite maîtrise des outils de suivi, et une capacité à mobiliser les bons leviers financiers pour maximiser votre retour sur investissement. De la conformité à l’exemplarité, nous faisons du décret tertiaire un levier stratégique pour renforcer votre impact environnemental, votre compétitivité et votre image.

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Vue intérieure d’un centre commercial moderne illustrant l’application du décret tertiaire sur l’efficacité énergétique des bâtiments

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire, également appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, est une obligation réglementaire française issue de la loi ELAN (2018). Il est encadré par le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 et intégré dans le Code de la construction et de l’habitation.

Objectif:

Réduire progressivement les consommations d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m², selon des objectifs ambitieux :

–40 % d’ici 2030
–50 % d’ici 2040
–60 % d’ici 2050

Les économies doivent être mesurées par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2020, et les données doivent être déclarées annuellement sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

Quelles sont les évolutions clés du décret tertiaire en 2025 ?

L’année 2025 marque une phase de consolidation réglementaire pour le décret tertiaire. Voici les points majeurs à anticiper :

Contrôle renforcé des données OPERAT : fiabilité, complétude et cohérence des déclarations
Sanctions pour non-conformité : injonctions, amendes administratives, et dispositif de “name and shame”
Examen approfondi des plans d’action : toute stratégie de réduction devra être techniquement, économiquement et écologiquement justifiée
Suivi des corrections engagées : les entreprises doivent démontrer des actions concrètes depuis les premières déclarations 2022-2023

Les entreprises doivent passer d’une simple déclaration à une stratégie en énergie active, mesurée et pilotée.

Quelle est la réglementation du décret tertiaire ?

Le décret repose sur deux principes fondamentaux:

Obligation de résultats :

Réduction en valeur relative (par rapport à l’année de référence choisie)
Ou atteinte d’un objectif en valeur absolue fixé par arrêté pour chaque type de bâtiment

Déclaration annuelle sur OPERAT :

Date limite : 30 septembre de chaque année
Données à fournir : consommations d’énergie, surface, année de référence, plan d’actions si nécessaire

Le dispositif s’applique à tout bâtiment (ou ensemble de bâtiments) à usage principalement tertiaire, public ou privé : bureaux, commerces, hôpitaux, établissements scolaires, hôtels, entrepôts logistiques, etc.

Façades d’immeubles tertiaires vitrés reflétant la lumière du soleil, symbolisant la mise en conformité au décret tertiaire

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Sont assujettis :

Les propriétaires et/ou occupants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m²
Les bailleurs, gestionnaires d’actifs, exploitants, locataires selon leur rôle dans l’usage énergétique
Les sites multi-bâtiments si la somme des surfaces tertiaires dépasse 1 000 m² (site fonctionnel)

Y compris :

Les enseignes commerciales multi-sites
Les banques, assurances, chaînes de santé ou de restauration
Les collectivités territoriales et établissements publics

Les copropriétés ou bâtiments mixtes (tertiaire + résidentiel) sont assujettis uniquement sur la part tertiaire supérieure à 1 000 m².

Qui n’est pas concerné par le décret tertiaire ?

Ne sont pas concernés :

Les bâtiments exclusivement résidentiels
Les lieux de culte
Les constructions temporaires (type modulaire, chantier…)
Les sites classés pour raison de sécurité nationale
Les exploitations agricoles, sauf si elles disposent d’un espace tertiaire (accueil, vente…)

À noter : un bâtiment de 800 m² n’est pas assujetti seul, mais peut le devenir s’il est regroupé dans un ensemble fonctionnel > 1 000 m².

Quelles obligations pour les bâtiments industriels ?

Les sites industriels ne sont pas exclus par défaut. Si une activité tertiaire y est exercée (bureaux, showroom, accueil, formation…), cette zone est assujettie si elle dépasse 1 000 m² cumulés.

Conditions spécifiques:

Installation de sous-comptages pour distinguer les usages (tertiaire vs production)
Déclaration des consommations énergétiques par zone
Élaboration d’un plan d’action propre à la zone tertiaire

Les industriels doivent donc cartographier et segmenter leurs usages énergétiques avec précision.

Comment se conformer au décret tertiaire ?

La mise en conformité passe par plusieurs étapes techniques, réglementaires et organisationnelles. Un accompagnement par un cabinet de conseil spécialisé est recommandé pour garantir la fiabilité du processus.

Accompagnement type proposé par E&F Consulting :

Phase 1 – Audit de conformité

Vérification de l’assujettissement
Définition du périmètre et des bâtiments concernés
Collecte et structuration des données énergétiques

Phase 2 – Déclaration sur OPERAT

Aide au choix de l’année de référence
Téléversement des données
Appui pour choisir entre valeur relative ou valeur absolue

Phase 3 – Élaboration du plan d’action

Propositions de travaux et d’optimisation (isolation, GTB, éclairage, régulation…)
Évaluation des gains énergétiques et du ROI
Hiérarchisation des actions selon la rentabilité et l’impact carbone

Phase 4 – Suivi annuel et reporting

Mise à jour des consommations
Justification des écarts ou retards
Pilotage des engagements sur 2030 / 2040 / 2050

Quels risques en cas de non-respect ?

En cas de non-déclaration ou de non-respect des objectifs :

Injonction administrative par l’ADEME
Amende forfaitaire (jusqu’à 7 500 € par entité concernée)
Mention publique des contrevenants (name and shame)

Le risque réputationnel devient aussi important que la sanction financière. Il est donc stratégique d’anticiper et piloter sérieusement la trajectoire énergétique.

FAQ

1. Quels bâtiments sont considérés comme “à usage tertiaire” selon la réglementation ?

Un bâtiment tertiaire est un bâtiment dont l’activité principale relève du secteur des services : bureaux, commerces, restauration, santé, enseignement, logistique, administration, hôtellerie ou activités professionnelles.
Les bâtiments mixtes (habitation + tertiaire) ne sont concernés que sur la surface tertiaire identifiée.

2. Quelle surface minimum rend un bâtiment assujetti au décret tertiaire ?

Le décret tertiaire s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments, ou sites multi-bâtiments dont la surface d’activité tertiaire cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m².
La règle s’applique au bâtiment lui-même ou au site fonctionnel, selon le cas.

3. Qui est assujetti au décret tertiaire : propriétaire, locataire ou syndic ?

L’obligation concerne toutes les parties prenantes responsables des consommations :

propriétaires, bailleurs, foncières,
locataires ou exploitants,
syndics ou gestionnaires d’actifs pour la partie commune tertiaire.
Chacun contribue à la mise en conformité selon son périmètre d’action.

4. Quelles sont les obligations à respecter en 2025 dans le cadre du décret tertiaire ?

En 2025, les organisations doivent :

fiabiliser leurs données 2022–2024 sur OPERAT,
compléter les informations manquantes (surface, usage, année de référence),
vérifier la cohérence avec la plateforme ADEME,
commencer à déployer leur plan d’action.
Le contrôle porte désormais sur la qualité des données et sur les actions réellement engagées.

5. Quelle est la différence entre un DPE tertiaire et le décret tertiaire ?

Le DPE tertiaire est un diagnostic évaluant la performance théorique d’un bâtiment (étiquette énergie et émissions).
Le décret tertiaire, lui, impose des résultats réels, mesurés chaque année, avec une obligation de réduction progressive des consommations d’énergie finale (–40 %, –50 %, –60 %).
Les deux dispositifs sont complémentaires mais indépendants.

6. Quels types d’audits énergétiques peuvent être mobilisés pour répondre au décret tertiaire ?

Trois types d’audits sont généralement utilisés :

audit énergétique réglementaire,
audit d’exploitation pour identifier les dérives (CVC, GTB, éclairage),

audit global bâtiment incluant enveloppe, systèmes et scénarios d’actions.
Ils permettent de définir la trajectoire énergétique et de préparer le plan d’action.

7. Que doit-on déclarer chaque année sur la plateforme OPERAT ?

La déclaration comporte :

les consommations d’énergie finale par énergie,
la surface tertiaire,
l’année de référence et l’usage du bâtiment,
les indicateurs d’intensité d’usage,

et si nécessaire, le plan de travaux en cours.
Ces données permettent de calculer la performance et la conformité annuelle.

8. Quels sont les objectifs chiffrés à atteindre d’ici 2030, 2040 et 2050 ?

Le décret impose une réduction de la consommation d’énergie finale de :

–40 % en 2030,
–50 % en 2040,
–60 % en 2050,
par rapport à l’année de référence choisie ou à la valeur absolue fixée par arrêté.

9. Comment un cabinet spécialisé peut-il accompagner la mise en conformité ?

Un cabinet expert peut :

vérifier l’assujettissement,
collecter et fiabiliser les données,
déposer les déclarations OPERAT,
définir l’année de référence,
construire un plan d’action techniquement et économiquement solide,
et suivre la trajectoire énergétique dans le temps.
Cela réduit les risques de non-conformité et optimise les investissements.