Qu’est-ce que la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire ?
Eric COUPAYE
Ingénieur des Mines de Paris
Sommaire
- Quel est l’usage énergétique des bâtiments tertiaires ?
- Comment évaluer la performance énergétique ?
- Le DPE tertiaire
- La surface thermique d’un bâtiment tertiaire
- La loi énergie tertiaire
- La consommation énergétique moyenne en France
- L’unité de consommation énergétique réglementaire
- Pourquoi améliorer la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire?
Dans un contexte où les exigences environnementales et économiques s’intensifient, la performance énergétique des bâtiments tertiaires est devenue un enjeu stratégique incontournable. Elle reflète la capacité d’un bâtiment à consommer le moins d’énergie possible tout en assurant un confort optimal aux usagers. Chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, bureautique : chaque usage énergétique doit être maîtrisé pour répondre aux obligations réglementaires (décret tertiaire, RE2020) et réduire les coûts d’exploitation.
Chez E&F Consulting, nous accompagnons les entreprises, collectivités et gestionnaires d’actifs dans l’évaluation, l’optimisation et le pilotage de leurs bâtiments tertiaires. Grâce à nos audits énergétiques approfondis, nos solutions de régulation intelligente (GTB), et notre connaissance des référentiels OPERAT, nous transformons la performance énergétique en levier de rentabilité, de conformité et de valorisation patrimoniale.
Notre approche s’appuie sur des indicateurs clairs (kWhEF/m²/an, kgCO₂/m²/an), une analyse multi-postes (chauffage, éclairage, ventilation, bureautique…) et des plans d’actions sur mesure intégrant les aides financières disponibles. Avec E&F Consulting, pilotez votre trajectoire énergétique avec rigueur et ambition.
La performance énergétique d’un bâtiment tertiaire désigne sa capacité à utiliser l’énergie de manière efficiente pour assurer les fonctions essentielles : chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, alimentation des équipements, etc.
Elle se mesure par le niveau de consommation d’énergie finale ou primaire rapportée à la surface du bâtiment, et par son impact environnemental (émissions de CO₂). Une bonne performance énergétique permet de :
- Réduire les coûts d’exploitation
- Répondre aux exigences réglementaires (décret tertiaire, RE2020…)
- Améliorer le confort des usagers
- Valoriser le patrimoine immobilier et l’image RSE de l’entreprise
Quel est l’usage énergétique principal des bâtiments tertiaires ?
Les postes de consommation varient selon l’usage du bâtiment, mais les plus courants sont :
|
Poste |
Part estimée de la consommation |
|
Chauffage |
Jusqu’à 50 % |
|
Éclairage |
10 à 25 % |
|
Ventilation / Climatisation (CVC) |
10 à 30 % |
|
Bureautique / informatique |
10 à 15 % |
|
Eau chaude sanitaire (ECS) |
Variable selon activité (santé, sport, restauration) |
Exemple : un bâtiment de bureaux aura un profil énergétique très différent d’un hôpital ou d’un supermarché.
Comment évaluer la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire ?
Plusieurs méthodes permettent d’évaluer la performance énergétique :
1. DPE tertiaire (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Méthode simplifiée
- Fournit une étiquette énergie (A à G)
- Obligatoire pour toute mise en vente ou location > 500 m²
2. Suivi réel des consommations
- Collecte automatique des données énergétiques
- Déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT de l’ADEME
3. Audit énergétique
- Analyse détaillée des usages et systèmes
- Scénarios de travaux avec ROI et gains chiffrés
4. Modélisation thermique dynamique (STD)
- Utilisée en phase de conception ou rénovation
- Simulation du comportement énergétique réel du bâtiment
5. Outils de monitoring / GTB
- Suivi des consommations en temps réel
- Identification des dérives ou surconsommations
Indicateurs clés :
- kWhEF/m²/an : énergie finale
- kWhEP/m²/an : énergie primaire
- kgCO₂/m²/an : émissions de gaz à effet de serre
Qu’est-ce que le DPE tertiaire ?
Le DPE tertiaire est la version professionnelle du diagnostic de performance énergétique, obligatoire pour les bâtiments non résidentiels :
Objectifs :
- Évaluer la consommation d’énergie primaire théorique
- Attribuer une étiquette énergie de A à G
- Informer les futurs acquéreurs ou locataires
Depuis juillet 2021, il est obligatoire pour tous les bâtiments tertiaires > 500 m² lors d’une vente ou mise en location.
Quelle est la surface thermique d’un bâtiment tertiaire ?
La surface thermique tertiaire correspond à la surface de plancher chauffée ou refroidie à usage tertiaire, exprimée en m².
Elle inclut :
- Bureaux
- Salles de réunion ou accueil
- Commerces, points de vente
- Couloirs, halls chauffés
- Locaux techniques conditionnés
Cette donnée est essentielle pour :
- Déterminer l’assujettissement au décret tertiaire
- Calculer les indicateurs énergétiques par m²
E&F Consulting accompagne entreprises et collectivités dans leur transition énergétique, en concevant, analysant et optimisant leurs systèmes énergétiques.
Quelle est la loi énergie tertiaire (décret tertiaire) ?
Le décret tertiaire, ou dispositif Éco Énergie Tertiaire, est une obligation réglementaire issue de la loi ELAN (2018). Il impose des objectifs progressifs de réduction de la consommation énergétique :
| Échéance | Objectif |
| 2030 | –40 % |
| 2040 | –50 % |
| 2050 | –60 % |
Bâtiments concernés :
- Toute surface tertiaire ≥ 1 000 m²
- Bâtiments publics ou privés
- Propriétaires ou exploitants
- Déclaration annuelle des données sur OPERAT
E&F Consulting peut vous accompagner dans la déclaration, la stratégie et le plan d’actions.
Quelle est la consommation énergétique moyenne des bâtiments tertiaires en France ?
Les consommations varient selon l’activité, la surface, le climat et l’année de construction.
|
Activité |
Consommation finale moyenne |
|
Bureaux |
180 à 250 kWh/m²/an |
|
Établissements scolaires |
150 à 220 kWh/m²/an |
|
Commerce alimentaire |
400 à 900 kWh/m²/an |
|
Secteur de la santé |
300 à 600 kWh/m²/an |
|
Installations sportives |
200 à 350 kWh/m²/an |
Ces données servent de référentiels dans le cadre du décret tertiaire, pour fixer les trajectoires de performance.
Quelle est l’unité de consommation énergétique réglementaire du bâtiment ?
La performance énergétique est exprimée en kWhEF/m²/an :
|
Unité |
Signification |
|
kWhEF/m²/an |
Énergie finale consommée par m² de surface utile |
|
kWhEP/m²/an |
Énergie primaire (DPE) : conversion selon le type d’énergie |
|
kgCO₂/m²/an |
Quantité de CO₂ émise : indicateur carbone |
|
Wh/m²/jour |
Utilisé pour le monitoring très fin des données |
Ces unités permettent un pilotage précis, une comparaison entre bâtiments, et une suivi réglementaire clair.
Pourquoi améliorer la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire ?
Les bénéfices sont nombreux, à la fois économiques, environnementaux et réglementaires :
- Réduction durable des charges énergétiques
- Conformité au décret tertiaire
- Valorisation immobilière (labels, certifications HQE, BREEAM…)
- Amélioration du confort des usagers
- Accès aux aides financières (CEE, subventions locales…)
- Contribution aux objectifs RSE et à la neutralité carbone
Quelle est l’unité de consommation énergétique réglementaire du bâtiment ?
La performance énergétique est exprimée en kWhEF/m²/an :
|
Unité |
Signification |
|
kWhEF/m²/an |
Énergie finale consommée par m² de surface utile |
|
kWhEP/m²/an |
Énergie primaire (DPE) : conversion selon le type d’énergie |
|
kgCO₂/m²/an |
Quantité de CO₂ émise : indicateur carbone |
|
Wh/m²/jour |
Utilisé pour le monitoring très fin des données |
Ces unités permettent un pilotage précis, une comparaison entre bâtiments, et une suivi réglementaire clair.
Pourquoi améliorer la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire ?
Les bénéfices sont nombreux, à la fois économiques, environnementaux et réglementaires :
- Réduction durable des charges énergétiques
- Conformité au décret tertiaire
- Valorisation immobilière (labels, certifications HQE, BREEAM…)
- Amélioration du confort des usagers
- Accès aux aides financières (CEE, subventions locales…)
- Contribution aux objectifs RSE et à la neutralité carbone
FAQ
1. Quelle est la définition d’un bâtiment tertiaire et comment évaluer sa performance énergétique ?
Un bâtiment tertiaire regroupe les espaces dédiés aux bureaux, commerces, services publics, enseignement, santé ou toute activité professionnelle hors industrie et habitat. Sa performance énergétique correspond à la quantité d’énergie finale utilisée pour chauffer, ventiler, éclairer ou faire fonctionner les équipements.
Elle se mesure avec des indicateurs normalisés (kWh/m², kgCO₂/m²) et des outils comme le DPE tertiaire, l’audit énergétique ou le suivi OPERAT. Ces méthodes permettent d’identifier les usages les plus consommateurs et de définir les modifications prioritaires à réaliser sur le bâtiment existant.
2. Quels sont les principaux postes de consommation dans un bâtiment tertiaire ?
En France, les consommations proviennent surtout du chauffage, de la climatisation, de la ventilation et de l’éclairage. Les équipements bureautiques, la production d’eau chaude sanitaire ou les process spécifiques peuvent également peser selon les activités.
L’analyse montre souvent que les dérives viennent d’un réglage inadapté, d’une température mal contrôlée, d’un système utilisé en continu ou d’un manque d’entretien. Ces postes représentent les enjeux majeurs pour diminuer la facture énergétique et améliorer le confort des occupants.
3. Comment améliorer rapidement la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire existant ?
L’amélioration passe d’abord par une optimisation des systèmes : réglages CVC, programmation horaire, ventilation maîtrisée, éclairage LED, gestion numérique de l’énergie (GTB). Ces actions sont souvent les plus rentables et ne nécessitent pas de gros travaux.
Pour aller plus loin, on peut rénover l’enveloppe (isolation thermique, remplacement des fenêtres), installer des panneaux solaires, moderniser les matériaux ou choisir des systèmes de chauffage plus efficaces comme une pompe à chaleur. Chaque solution doit tenir compte des conditions locales, de la surface et du parc immobilier existant.
4. Comment mettre en place un plan d’action énergétique conforme au Décret Tertiaire ?
Un plan d’action efficace commence par un audit énergétique, puis par la définition d’objectifs mesurables alignés sur les seuils réglementaires (–40 % en 2030, –50 % en 2040, –60 % en 2050).
Il doit intégrer des mesures techniques (optimisation CVC, rénovation, énergie renouvelable), des actions de sobriété et un suivi régulier via un tableau de bord. La déclaration annuelle sur OPERAT est obligatoire et doit refléter les améliorations réalisées.Pour aller plus loin, on peut rénover l’enveloppe (isolation thermique, remplacement des fenêtres), installer des panneaux solaires, moderniser les matériaux ou choisir des systèmes de chauffage plus efficaces comme une pompe à chaleur. Chaque solution doit tenir compte des conditions locales, de la surface et du parc immobilier existant.
5. Quelles aides financières peuvent accompagner un projet d’efficacité énergétique tertiaire ?
Plusieurs dispositifs existent : CEE, subventions régionales, financements dédiés aux systèmes de chauffage performants, aides locales pour les travaux de rénovation et, dans certains cas, contrats de performance énergétique (CPE) permettant de sécuriser les économies dans le temps.
Ces aides facilitent la réduction de la consommation énergétique tout en limitant le coût final pour l’entreprise ou le gestionnaire.
6. Pourquoi se faire accompagner par un professionnel pour optimiser la consommation énergétique ?
Un expert maîtrise les technologies, la réglementation, les normes en vigueur et les exigences du Décret Tertiaire. Il identifie les dérives invisibles, propose des solutions adaptées au bâtiment existant et établit un plan d’action cohérent et durable.
Son rôle est aussi d’aider à choisir les bons équipements, de préparer les dossiers d’aide, de garantir la conformité et de piloter la gestion de l’énergie sur la durée. C’est le meilleur moyen d’obtenir des économies rapides, mesurées et sans travaux lourds.
À propos de l’auteur
Fort d’une carrière de plus de 30 ans au sein du groupe ADP, Éric Coupaye incarne une expertise rare dans les domaines de la maintenance, de l’ingénierie et de la gestion patrimoniale des infrastructures complexes.
Pourquoi faire appel à E&F Consulting ?
Chez E&F Consulting, nous accompagnons les acteurs du tertiaire à chaque étape de leur trajectoire énergétique :
✔ Audits énergétiques réglementaires ou volontaires
✔ Déclarations OPERAT et stratégie décret tertiaire
✔ Études de faisabilité ENR, GTB, régulation
✔ Plans de travaux priorisés avec estimation du ROI
✔ Assistance à la recherche de financements (CEE, ADEME)
✔ Suivi des indicateurs de performance énergétique dans le temps
Eric COUPAYE
Ingénieur des Mines de Paris
Fodil BOUMERIDJA
Ingénieur des Mines de Paris
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